我国此前发布的REITs和房地产关系不大，主要收益来源是高速公路收费、产业园运营、仓储物流、污水处理、垃圾焚烧发电等。所以，又被称为公募基础设施基金。不过，近期与房地产相关的REITs即将来临。

保障性住房REITs什么意思？

【1】REITs

即英文Real Estate Investment Trusts的缩写，译为房地产投资信托基金，但我国此前发布的REITs和房地产关系不大，主要是高速公路、产业园等的公募基础设施REITs。

【2】保障性住房

保障性住房是指为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

所以说保障性住房REITs，就是主要收益是来源于保障性住房的一种基金。目前，首批保障性住房REITs项目已被交易所受理。

保障性住房REITs有哪些？

【1】厦门安居保障性住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：厦门安居保障性住房REIT）

底层资产是位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓。两处公寓均于2020年3月竣工，合计建筑面积为19.86万平方米。

在整体定位方面，这两处公寓为符合相关文件认定的保障性住房，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

园博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率达99.42%。

珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率达99.11%。

整体来看，两处公寓目前已处于饱和运营状态，并且项目房源需求量较大。

【2】红土创新深圳人才安居保障性住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：红土创新深圳人才安居保障性住房REIT）

底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和4个保障性住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性住房及其配套。

目前，4个项目已取得保障性住房认定书，资产评估值约为11.58亿元，主要出租对象是新市民、青年人。截至2022年3月31日，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和项目保障性住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。

招募说明书（草案）中表示，4个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，但租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化住房相比，具有显著的竞争优势。

保障性住房REITs怎么看？

我们投资者在选择保障性住房REITs时，主要是从土地、租住情况、管理、供需等各方面来对其未来的收益有一个大致的判断。

【1】看土地

如用地性质、年限、使用权转让约束等。

【2】看租户、租约和租金

租户的准入机制和现有租户画像。

租约的平均期限和调整机制。

对于租金和租金增长率的规约或指引。

资产经营情况（出租率、租金）和成本收益率未来可能在租户准入、经营相关所得税等方面的潜在政策变化等。

【3】看估值和定价

资产公允价值评估结果及其合理性。

【4】看管理

运营管理机构的过往管理业绩，和对管理机构是否具备一定的激励机制。

【5】看供需情况

特定项目所面临的周边竞品环境和市场供需趋势。

【6】看扩募和增长潜力

原始权益人是否具备扩募潜力。

总而言之，保障性住房公募REITs由于突出一个保障性，所以也有一个难点就是如衡收益率。想要有更好的收益率，就要选取适合的保障房项目，加以配合“优惠”的税收政策。